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央行连夜发布报告 仍然鼓励买房……

发布时间:2017-11-20     来源:江北楼市

11月17日晚上10点43分,央行在官网上公布了“2017年第三季度中国货币政策执行报告”。这份报告,向我们释放了大量重要信号,更揭露了一个重磅大消息,国家仍然在利率上“鼓励买房”,这恐怕是很多人想不到的!

信号一:无需过度关注 M2 增速的变化,市场里钱还不少,不必悲观!

信号二、房贷仍在“暗中”迅速增长

信号三、在利率上,仍然鼓励买房子

信号四、本轮房价上涨为明显板块轮动,明年房价仍然难跌!

信号一:无需过度关注 M2 增速的变化,市场里钱还不少,不必悲观!

央行对于广义货币M2的异常表现,给予了最新的说法:

M2 增速有所走低与金融体系去杠杆、上年基数高等因素有关。金融体系控制内部杠杆是 2017 年以来 M2 增速放缓的主要原因。第三季度,金融机构股权及其他投资同比少增较多,累计下拉 M2 增速约1.0 个百分点。此外,财政收入增长较快,财政存款上升较多,对 M2增速放缓亦有一定影响。

长期看,随着去杠杆的深化和金融进一步回归为实体经济服务,比过去低一些的 M2 增速可能成为新的常态。也要看到,当前影响货币总量的因素更趋复杂,M2 的可测性、可控性以及与实体经济的相关性已明显下降,M2 指标的意义明显减弱,无需过度关注 M2 增速的变化。

广义货币M2的同比增速,可以看做是“央行的印钞速度”。在银行“表外业务”没有那么庞大,互联网金融没有那么发达的时代,其指标的有效性是非常强的。

但是近年来,随着“金融创新”和“逃避监管”两种力量的作用,很多“准货币的衍生”并未被统计到M2里。加上央行压缩“金融杠杆”,的确减少了“M2的衍生”。下图就是过去一年M2同比增长情况。

 
可以看出,过去12个月M2同比增速不断下滑,到2017年10月下滑到了8.8%,创下了改革开放以来的新低。至于环比增速,则在2017年出现了三次下降,这是非常罕见的。
 
8.8%的同比增速,只有GDP增速的1.27倍,打破了我之前提出的“1.5倍魔咒现象”。主要原因,还是因为M2统计不全面造成的数据失真。
 
事实上,目前社会融资额的同比增速仍然维持在13%以上,银行业总资产的同比增长也在10%以上,所以市场里的钱不是“同比增长8.8%”那么少,大家没有必要太悲观。
 
央行的原话是:“M2 的可测性、可控性以及与实体经济的相关性已明显下降,M2 指标的意义明显减弱,无需过度关注 M2 增速的变化”。这包含两层意思:
 
第一,不要以为“M2同比增速”可以被央行玩弄于掌股之上,央行真的是“无能为力”了,它的“可测性、可控性”太弱了;
第二,M2与“实体经济的相关性已明显下降,指标意义明显减弱”,对于这个数据大家看一看、当做参考就算了,已经失去了指导意义。
 
信号二、房贷仍在“暗中”迅速增长
 
央行报告里有这样一段好玩的话,值得关注:
 
住户贷款增速高位继续放缓……其中,个人住房贷款 9 月末增速回落至 26.2%,较年内最高点低 10.6 个百分点,3 月份以来持续月度同比少增,前三季度增量为 3.2 万亿元,同比少增 4247 亿元……;但非住房消费贷款大幅增加,前三季度增量为 1.9 万亿元,同比多增 1.1 万亿元。
 
表面上看,2017年前三季度的个人房贷,同比少增长了4200多亿,看似调控非常有效;但央行承认,同期的“非住房消费贷款”增量为1.9万亿,多增长了1.1万亿。这1.1万亿,绝大部分就是“暗度陈仓”的房贷。综合来看,2017年前三季度,个人和家庭购房贷款仍然多增长了7000多亿,总的增量至少在5万亿以上。
 
 
上图是前三季度贷款增长情况,可以看到,“住户贷款”仍然是增长的核心力量。所以,2017年经济增量的主要拉动力量仍然是楼市,仍然是“家庭加杠杆”。

信号三、在利率上,仍然鼓励买房子
 
央行的确没有宣布上调“金融机构存贷款基准利率”,但通过公开市场操作的方式,提高了市场利率。根据“央行三季报”:
 
9 月,非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为 5.76%,比 6月上升 0.09 个百分点。……个人住房贷款利率略有上升,9 月加权平均利率为5.01%,比 6 月上升 0.32 个百分点。
 
通过上述央行公布的数据,我们可以清晰地看到,市场利率在提升,而房贷利率提升幅度更高一些。但平均利率水平,企业贷款(利率5.76%)显著高于房贷(利率5.01%)。这说明,国家仍然在利率上“鼓励买房”,这恐怕是很多人想不到的。
 
信号四、本轮房价上涨为明显板块轮动,明年房价仍然难跌!
 
总的来说,明年应该不会出现有独立行情的城市。
 
本轮全国房价上涨的顺序有非常明显的板块轮动。大概是一线→强二线、省会→一线周边三四线→三四线这样的城市等级次序。板块上是由东部传到到中部再到西部。
 
那么下跌,基本上也应该是这个次序。目前一二线大部分熄火,中西部还在小涨,三四线也在涨。
 
其实,从2012年以后,全国房价的行情,从来不是铁板一块。再不会同涨同跌了。
 
我们具体来看,这轮房价上涨,深圳最先复苏,北京、 上海和广州随后上涨,但平均涨幅不及深圳的一半。目前,四个城市的住宅价格已经非常稳定。
 
目前,北上广的房价比较稳定,成交量也别以前活跃一些,现在进入比较安全。深圳还存在一些不确定性,也许前期部分涨幅较大的板块会再小跌。
 
二三线房价涨幅比较急比较高的城市:合肥、厦门、南京应该是涨幅最高的了。第二梯队是杭州、福州、郑州。其次是天津、武汉、成都、 济南、青岛等等。长沙因为涨的时间晚,还会小涨一波。其他城市房价逐渐趋于稳定。
 
二三线房价涨的比较晚比较慢的城市,像重庆、沈阳、西安、大连、长春、哈尔滨和太原。重庆,西安的房价增速会慢下来。其他几个可能会有较长时间的补涨。
 
前期涨幅过高,目前房价正在下行的城市,是石家庄、无锡、安庆、惠州、湛江。
 
 
不在此列的三四线,看有没有房价上涨的迹象吧。如果处于棚改区,房价正在上行,短期是跌不下去的。
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