整体缩水8%~12%！预计明年房价将下跌

 

11月7日，标普全球评级表示，中国住宅销售价格已见顶，2019年下降幅度或达5%。详见标普全球评级今天发布的报告《楼市大潮退去，检验开发商信用成色》（China Property Watch: Which Developers Will Be Dragged Down In A Sliding Sector?）

“在经历两年多的强劲楼市后，今年楼市传统销售旺季“金九银十”黯然收场，”标普全球评级信用分析师叶翱行表示。“大家早已预测到行业的周期性下滑，但由于信用环境亦不佳，行业下滑的时点尤为不利。”

2018年9月当月住宅销售面积同比下降0.8%；且购地和房地产投资等其他关键指标在近两年内首次出现下滑。

各项调控措施对房地产的负面影响逐步显现。从各大城市出台的限价令到放慢预售审批，各项政策在不同程度上扭转中国飞涨的房价并拉低成交量。

标普预计2019年房价将下跌，同时住宅销售面积也将下滑3%-7%，可能导致明年该行业整体缩水8%-12%。

明年土地交易及价格将延续今年年初开始的下滑趋势。三四线城市更容易受到行业下行的影响，从行业的增长动力迅速转为拖累。在行业上升期，开发商已经进行适度土地补给，同时对区域覆盖范围进行扩张或调整。上述土储应能满足开发商更长期的发展需求，特别是在增长减缓且土地补给需求下降的时候。

 

“中国开发商面临的主要风险依然是流动性和再融资，”叶翱行表示。“开发商的各大融资渠道都已收紧。”

融资环境近年来最为不利——不管是限制非标融资、限制境内债券所筹资金只可用于偿债，还是境外债券的票息上涨。此外，因到期债券或可回售境内债券的规模较大，众多开发商的再融资需求较高。规模较小的开发商不得不承受债券发行的更高票息。某些情况下，投资者需求太低还将导致债券难以发行。

尽管众多开发商已降低对外币债务的依赖，但其占比仍较高。人民币贬值使境外融资承压，尽管单独而言这并非主要因素。

上述融资环境将导致该行业的信用进一步分化。多数受评开发商可能通过接手陷入困境的同业的资产从而扩大其市场份额，而弱小开发商则存在破产的可能性。

 

因融资受限，销售带来的现金回款依然是最可靠的融资来源。因此，多数开发商重视去化情况，甚至可能为了确保有良好的现金流入而下调销售价格。在执行上占优势的房企或有能力在行业下滑时收购更多不良资产。近年来房地产行业已在持续整合，但当前整合速度更快。

如果房地产行业推出更严格的调控措施，那么行业下滑将加剧。但经济增长减缓的压力上升，这可能促使政府推出更多刺激措施。

“我们认为房地产行业进一步调控的可能性较小。如果行业下滑较为严重，政府或将轻微放松调控，”叶翱行表示。