关于征求《丹阳市物业服务收费管理实施
办法（征求意见稿）》意见的公告
为进一步规范丹阳市物业服务收费行为，维护好业主、物业使用人和物业服务企业的多方权益，促进丹阳市物业服务行业健康发展。根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国价格法》、《江苏省价格条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《镇江市区物业服务收费管理实施办法》等法律法规及有关规定，市经发局、住建局共同拟定了《丹阳市物业服务收费管理实施办法(征求意见稿)》，现向社会公开征求意见和建议。
意见和建议以来电、来函形式向我们反馈，反馈时间为2021年5月10日至2021年5月30日。
地址：丹阳市开发区兰陵路8号（丹阳市经济发展局价格管理科）
邮编：212310
电话及传真：86055522
电子信箱：18744913@qq.com
丹阳市经济发展局
2021年5月10日
丹阳市物业服务收费管理实施办法
(征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《江苏省价格条例》《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》《镇江市区物业服务收费管理实施办法》等法律法规及有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。
第四条 市经济发展局会同市住房和城乡建设局负责全市的物业服务收费的监督管理工作，制定市物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全市物业服务收费的管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
第六条 普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。业主大会成立后, 普通住宅物业公共服务费、汽车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定并公示后执行。法律法规另有规定的，从其规定。
改变用途用于经营的普通住宅，其物业公共服务收费标准由物业服务企业与业主或经营者协商确定，按照合同约定执行。
车位租金按《江苏省物业管理条例》要求实施。
实行市场调节价的其他服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定。
第七条 非普通住宅（认定标准见附件）、非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定。其中，非住宅汽车停放收费按照《丹阳市机动车停放服务收费管理办法》执行。
第二章 物业公共服务收费
第八条 本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。
第九条 物业管理区域内物业公共服务费一般由下列因素构成：
（一）物业管理服务人员工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；
（三）清洁卫生费用；
（四）绿化养护费用；
（五）秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）管理费分摊；
（十）经业主大会同意的其他费用；
（十一）法定税费以及合理利润。
应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。
第十条 普通住宅前期物业公共服务费，应综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，由市经济发展局会同市住房和城乡建设局制定物业服务等级标准以及相应的政府指导价，并向社会公布。
市经济发展局会同市住房和城乡建设局每三年内对物业服务等级标准以及相应政府指导价进行评估，并根据评估结果适时动态调整。
第十一条 建设单位应当按照相关规定选聘物业服务企业，在政府指导价范围内签订前期物业服务合同，并在房屋买卖合同中约定服务内容、服务等级、收费标准等内容。前期物业服务合同自签订之日起三十日内报市住房和城乡建设局、市经济发展局备案。
物业服务企业报备实行政府指导价的普通住宅前期物业公共服务收费标准，应向市经济发展局提供以下书面材料：
（一）前期物业公共服务收费备案申请；
（二）营业执照副本、统一社会信用代码；
（三）前期物业服务合同、住宅区规划许可证及附件、公建配套文件；
（四）物业公共服务成本费用测算材料；
（五）普通住宅前期物业服务收费报备登记表；
（六）中标通知书、投标书原件、中标备案通知书；
（七）物业服务企业价格信用承诺书；
（八）其他应当提供的相关材料。
前期物业服务期间，更换物业服务企业的，应重新履行备案程序。
第十二条 业主大会成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业服务企业应在街道办事处（镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并公示后约定执行。
第十三条 物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收。
未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。
第十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费、代收代交费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费、代收代交费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业公共服务费、代收代交费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，物业公共服务费、代收代交费用从书面通知中载明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费、代收代交费用由建设单位承担。
业主大会成立前，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的百分之七十交纳物业公共服务费，减免期限最长为二十四个月，实际入住或使用后不可再享受减免优惠，物业服务合同另有约定的除外。业主在装饰装修期间应全额缴纳物业公共服务费。业主大会成立后，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业约定。
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费，但预收的期限最长不得超过一年。
代收代交费用据实分摊，不享受减免优惠。
第十五条 住宅物业管理区域内共用设施设备运行、维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、电子对讲门设施、非经营性车场车库、非经营性电瓶车充电设施、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。
非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。
第十六条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。
第三章 汽车停放收费和车位租金
第十七条 本办法所称汽车停放费，是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。
本办法所称车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
汽车停放费和车位租金可以采取预收方式，预收的期限不得超过一年。
第十八条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和车位租金。
同一停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。
物业管理区域内设有机械式停车位的，其汽车停放费及车位租金减半收取，机械式停车位设备日常维修、保养、检测等运行维护另行收取。
第十九条 市经济发展局会同市住房和城乡建设局按照价格管理权限，制定、公布本地区普通住宅物业管理区域内前期汽车停放费的政府指导价，并根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。
第二十条 业主大会成立前，汽车停放费在政府指导价范围内按照前期物业服务合同约定的标准执行。需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定，物业服务企业应当将该汽车停放费单独列帐，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修基金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
业主大会成立后，汽车停放费实行市场调节价，具体标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业通过物业服务合同约定执行。
第二十一条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金标准由市经济发展局会同市住房和城乡建设局按照价格管理权限制定。具体收费标准由建设单位在规定的范围内与车位使用人合同约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，汽车停放费由建设单位承担。
第二十二条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程取得人防工程平时使用证后方可使用，租金标准由市经济发展局会同市住房和城乡建设局按照价格管理权限制定。具体收费标准在规定的范围内确定。
人防工程平时用作停车收取的汽车停放费、车位租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照《江苏省物业管理条例》之规定使用。
第二十三条 为提高车位使用率，可对业主的车辆实行不固定车位、先到先停服务模式，汽车停放费和车位租金月度累计应当不高于固定停车位收费标准。
第二十四条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务的车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，以及根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。
第四章 其他服务收费
第二十五条 本办法所称其他服务费，是指物业管理区域内除物业公共服务费、汽车停放费外，物业服务企业向业主、物业使用人提供服务并收取的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他费用。
第二十六条 需要利用物业共用部分、共用设施设备等进行经营的，应当在前期物业服务合同中约定，物业服务企业应当将经营收支单独列账，所得收益百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
业主大会成立后，经营收益按照业主大会决定或者业主大会授权的业主委员会决定，由物业服务合同约定使用。
第二十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主和物业使用人收取手续费等额外费用。
第二十八条 代收代交费用，是指物业管理区内，共用的电梯、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。
代收代交费用由物业服务企业单独列账，按照物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。已计入物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费的相关成本不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
物业服务企业可以根据物业服务合同约定向业主预收一定数额的费用，预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补，多余部分也可自动转为预付费。
第二十九条 业主或物业使用人在对物业进行装修期间，装修材料运送、搬运等服务由业主或物业使用人自行选择，装修所产生的建筑垃圾可以委托物业服务企业或者清运公司清运，并承担清运费用和处置费，物业服务企业不得强制指定、垄断服务，相关服务费用业主或物业使用人与提供服务者双方协商约定。
装修押金保证金、装修人员出入证等以及应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用，由双方根据服务内容、服务质量协商约定。
第三十条 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于四张出入证（含IC卡等）和每辆汽车一张出入卡;改造升级实行出入证（卡）管理的物业管理区域，应当为业主免费配置不少于四张出入证（含IC卡等）和每辆汽车一张出入卡。业主或者物业使用人另有需求申请办理的，可以按照补偿成本原则收取工本费。
第五章 行为规范与监督管理
第三十一条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，全面履行物业服务合同，保证服务质量和收费标准应当质价相符。
第三十二条 物业服务企业应当执行明码标价规定，在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式以及收费依据、举报投诉电话等有关情况，自觉接受业主、物业使用人的监督，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。
第三十三条 物业服务企业应当将物业公共服务费、汽车停放费、公共水电费、电梯运行电费、共用设施设备经营收支单独列账，独立核算。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，每年三月底前，在物业管理区域内的显著位置分别公示物业公共服务费、汽车停放费和经营共用设施设备收益收支情况，以及公共水电费、电梯运行电费分摊等情况，每次公示时间不少于三十日，同时将相关公示信息在物业服务企业经营场所长期留存备查，接受业主和社会监督。
第三十四条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。
物业服务合同终止时，原物业服务企业应当对代收代缴的公共水电费、电梯运行电费和共用设施设备经营收支进行审计，并将审计结果在小区显著位置进行公示，公示时间不少于十五日。物业服务合同终止之日起十五日内，物业服务企业应当与业主、物业使用人结算公共水电费、电梯运行电费，并按规定将共用设施设备经营收益缴存住宅专项维修资金。
第三十五条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主、物业使用人有权拒绝交纳。物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金变相收费。
第三十六条 业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会或物业管理委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，依法追缴。
物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的，从其约定。
第三十七条 鼓励物业服务收费实行酬金制管理。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期向业主大会或者全体业主公布物业服务收费的收支情况，并接受业主委员会的核查。实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
第三十八条 市经济发展局应当会同相关部门加强对物业服务收费行为的监督管理，建立物业服务收费成本调查和物业服务收费纠纷调处机制，对物业服务企业存在扩大范围收费、不按规定明码标价等问题进行督促整改，指导物业服务企业规范收费行为。
第三十九条 市住房和城乡建设局应当加强物业管理活动的行业监管，引导物业服务企业规范管理。
第四十条 市住房和城乡建设局应当会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，由相关部门纳入失信企业名单并给予相应惩戒。业主或者物业使用人有拖欠物业服务费用等行为且经法院判决仍拒绝交纳的，应纳入其个人信用档案。
第四十一条 物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定收费的，由相关行政执法部门依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》《江苏省价格条例》《江苏省物业管理条例》等法律法规予以查处。
第六章 附则
第四十二条 保障性住房、房改房、老旧住宅小区前期物业服务收费按本办法实施。
第四十三条 对于本办法实施前，业主已与建设单位在商品房买卖合同中约定前期物业服务费，或已与物业服务企业签订前期物业服务协议的，物业公共服务费可按原约定执行，需要调整物业公共服务费标准的按照本办法第十二条规定执行。
第四十四条 物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的，其收费可以参照本办法执行。
第四十五条 本办法由市经济发展局、市住房和城乡建设局在各自职权范围内负责解释。
第四十六条 本办法自2021年 10月 1日起执行，有效期5年。《丹阳市关于物业服务收费有关问题的通知》（丹价[2015]70号）文件同时废止。
附件
非普通住宅认定基本标准
一、住宅物业管理区域内建筑容积率在1以下（不含1）或4（含4）以上。
二、同一物业管理区域内，住宅建筑均为低层住宅（指地面以上不超过3层，含3层）；或不超过5层（指地面5层，含5层）的多层住宅，且建筑形态为独立式别墅或联体式、叠加式住宅，或地面以上2/3叠加式（指标准层叠加）和平层式混合的；或住宅类型为酒店式公寓的，这一区域内的住宅均定义为非普通住宅。
三、同一物业管理区域内，若有不同类型住宅的组团，住宅建筑均为低层住宅（指地面以上不超过3层，含3层）；或不超过5层（指地面5层，含5层）的多层住宅，且建筑形态为独立式别墅或联体式、叠加式住宅，或地面以上2/3叠加式（指标准层叠加）和平层式混合的；或住宅类型为酒店式公寓的，并且该组团与其他组团有较明显的道路或绿化带等明显区分的区域，则该组团内住宅可确定为非普通住宅。
